Avec la fin progressive de la déduction des intérêts et l’augmentation des taxes régionales, de nombreux investisseurs s’interrogent : faut-il encore détenir son bien immobilier en personne physique ou vaut-il mieux le loger dans une société ?
Le choix n’est pas anodin, car il a des conséquences fiscales importantes. Faisons le point sur les avantages, les pièges et les situations où la société devient réellement intéressante.

1️⃣ Les avantages à considérer

💼 Déduction intégrale des frais et amortissements

En société, tous les frais liés au bien (intérêts, entretiens, travaux, assurances, notaire, etc.) sont déductibles à 100 % lorsqu’ils ont un caractère professionnel.
Le bien peut également être amorti sur 20 à 33 ans, ce qui réduit le bénéfice imposable chaque année.

📉 Une imposition plus douce sur les loyers

Les loyers perçus dans une société sont soumis à l’impôt des sociétés (20–25 %), contre un taux pouvant aller jusqu’à 50 % en personne physique.
Résultat : une fiscalité souvent plus légère sur les revenus locatifs professionnels.

💰 Plus-value à la revente : taxation différée

En cas de revente, la plus-value est imposable, mais la société peut reporter cette taxation si le montant est réinvesti dans un autre bien amortissable (article 47 CIR 92).
Une solution efficace pour lisser l’impôt et préserver la trésorerie.

2️⃣ Les points de vigilance

🏡 Avantage de toute nature (ATN)

Si le dirigeant occupe le bien (ou une partie) à titre privé, un avantage de toute nature est imposé.
Le calcul se base sur le revenu cadastral indexé × 100/60 × 2 (ou plus selon la situation).

💸 Accès limité à la trésorerie

Les bénéfices restent dans la société. Pour les utiliser à titre personnel, il faut les distribuer (dividendes, salaire), ce qui entraîne cotisations sociales et précompte mobilier.

⚰️ Transmission et droits d’enregistrement

Transférer un bien privé à une société implique des droits d’enregistrement.
De plus, en cas de décès, les actions sont valorisées à leur juste valeur, ce qui peut alourdir les droits de succession.

3️⃣ Quand la société devient vraiment pertinente

La structure sociétaire devient intéressante lorsque :

• tu détiens plusieurs biens locatifs (meublés ou type Airbnb) ;

• tu réinvestis régulièrement les bénéfices dans de nouveaux projets ;

• tu es déjà dirigeant d’entreprise ;

• ou tu envisages une transmission patrimoniale optimisée.

⚖️ Conseil d’expert – Axellence

Mettre un bien en société n’est pas systématiquement plus avantageux, surtout si le bien est loué à des particuliers.
En revanche, c’est souvent une excellente stratégie lorsque :

• le bien est loué à une société (usage professionnel),

• les frais et amortissements sont élevés,

• ou lorsque les bénéfices sont réinvestis dans la société.

🔍 En résumé

✅ Avantages :

• Déduction des frais et amortissements

• Taux d’imposition réduit (20–25 %)

• Taxation étalée sur la plus-value

• Transmission facilitée

⚠️ Inconvénients :

• ATN en cas d’usage privé

• Taxation à la sortie des fonds

• Droits d’enregistrement à l’apport

• Gestion comptable plus complexe

Conclusion

Intégrer un bien immobilier dans une société peut être fiscalement judicieux… à condition d’avoir une vision à long terme et une analyse chiffrée complète.
Chaque situation est unique : type de bien, financement, statut familial, objectif patrimonial, etc.
Chez Axellence, nous aidons nos clients à structurer leur stratégie immobilière de manière optimale — de l’achat à la transmission, en passant par la fiscalité et la gestion en société.